一二线城市土地市场“年底冲刺” 京出让13地块 地方银行扎堆A股IPO 二季度将迎来今年首批过会高峰

2019-12-2

  11月26日北京市一次性出让13宗地块。最终除一宗流拍以外其余12宗地块均成功出让创下单日成交地块数量新纪录一日内获得土地出让金合计316.46亿元。

  时值年末一二线城市土地市场普遍进入密集供应及成交时间段。虽然多个城市的地块单价或总价在近期被刷新但业内人士指出在当前房地产调控背景下开发商资金面整体面临不小的压力对土地市场的投资态度也回归理性。

  北京12地块一日揽金316亿

  北京市当日推出的13宗地块分别位于顺义、大兴、昌平等8个城区包含1宗商办用地与12宗住宅用地。总出让面积为79.40万平方米总起价295.19亿元。

  当日土地拍卖会上这些地块共吸引了绿城、富力、中交、中铁置业等近50家企业参与竞拍其中几家企业参与了多宗地块的竞价。最终两宗最大的地块分别被中铁置业与中铁诺德获得。

  顺利出让的12宗地块中唯一的1宗商业用地位于昌平沙河;2宗为共有产权住房用地;剩余的9宗商品住宅用地均为“限竞房”地块。

  此次土拍中北京市规土委对保证金的缴纳方式进行了创新采用共享保证金的方式。在以往的土拍活动中一般情况下参与一宗土地的拍卖就要交一次保证金。而在此次土拍中竞买人只要交纳规定金额的共用保证金即可参与组内所有地块竞拍活动。

  合硕机构首席分析师郭毅表示北京规土委在年末集中推地并特别实施了“共有保证金”的出让新规一方面是为了加快供地计划的完成另一方面是为了减少土地流拍流标稳定市场预期。

  据悉今年北京计划供应住宅用地1000公顷其中商品住宅650公顷(含单列共有产权住房用地200公顷)截至目前实际供应的商品住宅用地仅224.69公顷供地计划完成率为35%。

  与此同时北京年内已有11宗地块流拍。在调控背景下房企背负着库存去化压力同时面临融资难度加大、财务成本提升的难题资金流入的两条通路均被堵塞因此房企再投资拿地的意愿降至谷底。

  郭毅认为北京规土委及时对供地策略做出调整拿出地段条件优越的优质地块同时适当减少地块配建地块开发难度减小市场前景乐观房企的积极性得以调动。

  一二线城市年末土地供应井喷

  不仅仅是北京一二线城市年末土地供应井喷。其中一线城市11月供应土地合计高达90宗刷新了最近几年历史纪录。而二线城市供应量也有所上涨11月合计供应土地达到1400宗也有望创下年内最高纪录。

  26日几乎与北京土地拍卖同时上海奉贤南桥新城两宗宅地成功出让总成交价25.42亿元。同一日浙江杭州拱墅区出让三宗地块总面积为10.62万平方米最终成交总价为52.32亿元。

  23日南京发布今年第五批土地出让预公告包含7宗土地总出让面积47.6万平方米。11月9日南京第四批预公告信息显示其曾经一次推出5宗土地总出让面积17.3万平方米。

  不仅如此11月份以来成都、武汉、广州等城市也陆续有地块密集推出或成功出让。而且自今年四季度开始受一二线土地供应增加影响高单价地块完全被一线城市包揽。

  中国指数研究院近日数据显示今年10月份成交单价前10名的地块中上海与北京两个城市各自有5宗地块上榜。当月成交单价最高的地块来自上海普陀区成交楼板价高达52040元/平方米环比增加19%是上海今年楼面价格最高的地块。

  综合今年以来的土地市场各类城市分化现象持续尽管一二线城市低溢价率、流拍现象也在持续。不过因为供应量增加整体土地出让金仍然居于高位。

  “从城市排行榜来看一二线城市仍是房企的拿地重点。”中指院相关负责人指出今年1-10月杭州以2315亿元的成交总价居于全国土地成交金额榜单首位同比增长22%;上海与北京分别以1533亿元与1094亿元的成交总额占据榜单第二、三位。

  房企土地投资回归理性

  上述中指院人士认为限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等将逐渐成为热点城市推地的重要要求。对于企业来说这些限制条件对项目盈利与周转带来一定压力且对企业资金能力提出了更高的要求。

  这种现象在北京当日的土地拍卖会上也可见一斑。郭毅指出虽然北京一日内有12宗地块顺利出让但从拿地房企来看出现了明显的分化局面。“全国前十大房企中融创、保利、中海、龙湖、绿地缺席此次土地盛宴;华润以联合体方式参与白盆窑地块;万科参与北七家地块最终颗粒无收”。

  “北京楼市供给将持续处于饱与状态假如调控政策未显宽松微观市场面的去化压力将长期存在。”郭毅认为房地产市场开发投资受到市场与政策上双重抑制导致了土地成交冷清。房企对土地市场的投资态度正在逐步回归理性。

  中原地产首席分析师张大伟也认为从当日的土地溢价率来看土地市场价格依然处于平稳区间。“12宗低地块平均溢价率在20%左右与2018年平均土地溢价率12.8%相比稍有上行。主要原因是这些住宅土地属性相对较好以纯住宅地块为主”。

  张大伟进一步指出资金成本的优势将是土地市场最大的优势。在他看来目前房地产企业资金压力明显比前两年更加紧张而且调控政策继续从严将是大趋势这种局面下具备资金能力的企业才能在土地市场获得竞争优势。

  原标题:地方银行扎堆A股IPO 二季度将迎来今年首批过会高峰

  地方银行扎堆冲刺IPO 九家达标“预披露”

  地方银行扎堆A股IPO。从证监会官网最新披露的首发企业排队情况看九家银行处于“预披露更新”状态。根据目前证监会IPO审核速度与各银行排队次序业内人士预计二季度将迎来今年首批过会高峰。

  证监会官网最新信息显示沪深两市共有16家银行在A股IPO正常排队名单中。其中处于“预先披露更新”状态的排队银行数量达九家分别为郑州银行、长沙银行、苏州银行、青岛银行、哈尔滨银行、威海市商业银行、青岛农商行、绍兴瑞丰农商行与江苏紫金农商行西安银行、徽商银行、兰州银行、江苏大丰农商行、厦门银行为“已反馈”状态厦门农商行与重庆农商行则是“已受理”状态。值得注意的是2月12日晚间徽商银行发布公告称确定撤回A股发行申请意味着地方银行IPO候场队伍将变为15家。

  虽然在A股门外排队的银行不少但2017年成功过会者却寥寥无几仅成都银行“一枝独展露”。国家金融与发展实验室银行研究中心主任曾刚认为这与证监会审核流程与监管政策有关。他表示证监会做出相关决策时会考量银行业在资本市场的占比从而控制银行过会数量。

  一位券商投行人士对〖经济参考报〗记者表示从公开披露的排队企业信息来看证监会对银行业的审核并非严格按照首次申报顺序进行而是根据各家银行资质、申请材料质量与政策环境等因素进行整体把控。

  从银行上市需求看补充核心一级资本、提高资本充足率成为关键这也是很多银行坚持排队IPO的一个重要原因。尽管有的银行已经实现H股上市但募集的资金并没有有效解决资本充足率的问题。根据目前排队银行实际资本充足率部分银行承压明显。截至2017年6月末厦门银行一级资本充足率已经从2014年末的10.33%下降至8.86%逼近监管新规要求的8.5%。郑州银行招股书显示截至2017年6月末郑州银行一级资本充足率跌至8.61%差距监管红线仅有0.11个百分点而该行2016年资产规模增速在A股排队IPO的上市银行中最高。甘肃银行近年频繁发债融资也未能扭转资本充足率下滑趋势根据招股书甘肃银行资本充足率呈逐年下滑趋势2017年上半年降至11.49%临近监管红线。

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